近几年物业管理中判决案例比较多,现梳理如下法院判决案例,希望对大家有所帮助。
案例1:
目前,在本市一些小区,有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼,有一个小区业委会一年里共打了8起官司,输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决,而大多在征询意见时往往写上这么一句话:如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会,则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定:投票表决有3种,即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上,更不能将弃权票强加到同意票的头上。
案例2:失窃导致的责任纠纷
2009年,昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,约定物业公司应承担保安义务,包括对小区进行封闭式管理、24小时保安巡逻值班,确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009年11月17日,该业主家中失窃,该业主认为这是物业公司未履行保安义务,提供物业管理服务有瑕疵造成的,故向物业公司提出索赔。物业公司认为其已经尽其所能提供了物业管理服务,不应承担赔偿责任,且业主家中究竟是否失窃、损失多少无法确定,故拒绝了业主的索赔要求。因双方各执一词,协商未果,业主遂向人民法院起诉,要求物业公司赔偿其因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑,一个看似简单的案件,如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”,还是要求业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的妥协做法,按照所谓“公平分担”的原则,让物业公司承担了赔偿部分损失的责任。
案例3:
本文认为,让业主完全承担举证责任,只能是导致业主败诉,有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性,应本着公平与诚信原则合理分配举证责任。物业管理是一个过程,该过程很难再现和证明,因此,不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上,业主主张物业公司的服务不达标,应首先提供必要的证据,使举证责任发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运用所有的证据材料进行分析判断,并形成自己的内心确信。就上面的案例来说,业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到24小时巡逻值班的义务,并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录作为证据;物业公司也应提供保安24小时巡逻的签到簿、访客进出小区登记簿、保安交接班记录等书证,由法院综合这些证据进行判断。
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