物业管理实务案例分析（二）

11、A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业管理公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定，B物业管理公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订的为期十年的物业服务合同效力如何？答：开发商与物业管理公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业管理公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。A开发商要求B公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效？答：开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后，物业服务合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归已所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。

12、邵先生在某小区购买了一套住宅，入住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，邵先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼籍。邵先生立即打电话给物业管理公司，同时报警。经统计，邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业管理公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业管理公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业管理公司多次交涉无结果的情况下，邵先生对物业管公司进行起诉，要求物业管理公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求？答：法院不会完全支持邵先生的诉讼请求，但会部分支持邵先生的诉讼请求。为什么？答：失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定的责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业管理公司无需承担全部责任。

13、你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么？答：前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间权利义务关系，主要包括：合同的当事人，物业基本情况，服务内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项纵修资金，违约责任，其他事项。物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？答：主要区别为物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：一是订立合同的当事人不同，前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确，稳定性强等特点。

14、你是某物业管理公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪能些事项？答：一是明确业主委中会的权利义务；二是明确物业服务企业的权利和义务；三是对违约责任的约定；四是对免责条款的约定；五是物业服务合同的主要条款宜细不且粗；六是合同的签订要实事求是；七是明确违约责任的界定及争议的解决方式。

15、简要说明要约和邀请要约的区别？答：区别：①是概念不同：要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出的希望与其订立合同的意思表示。邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约。②目的不同：要约是订立合同的意思表示，邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约。③指向对象不同：要约是指向对方当事人发出的，是有特定指向的，邀请要约是邀请他方向自己发出要约，这里的他方无特定指向。④承担法律责任不同：要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。邀请要约人无须承担法律责任。合同要约的要件？答：①要约必须是特定人的意思表示，必须有订立合同的意图。②要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。③要约必须到达到受要约人才能生效。④要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。

16、物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面）。答：物业管理的早期介入对开发商的好处很多，如：一是作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，物别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最在限度地促进产品销售。二是开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。三是开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合用伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来芝麻粘手西瓜溜掉。物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。如：一是通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。二是物业管理公司可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。三是减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。早期介入的作用包括？答：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备，有助于提高建设单位的开发效益。说明早期介入在物业建设各阶段有哪能些主要内容？答：①是可行性研究阶段：一是根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；二是根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；三是根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；四是根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；五是设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。②规划设计阶段：一是就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；二是就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；三是提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；四就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。③建设阶段：一是与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；二是配合设备安装，确保安装质量；三是对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；四是熟悉并记录基础及隐藏工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。④销售阶段一是完成物业管理方案及实施进度表；二是拟定物业管理的公共管理制度；三是拟定各项费用的收费标准及收费方法，必要时履行各种报批手续；四是对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；五是派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管时咨询服务；六是将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

17、A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨？答：①管理处起草并在公告栏张巾《致业主客户一封公开信》，公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。②说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。③针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作④要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。⑤管理处还公开户内维修的收费标准。同时，告知业主客户有选择服务商的权利。

18、如果公司委派你担任某一项目的经理，承接一新建住宅小区，请你简要说明前期物业管理的内容？答：前期物业管理的内容包括：物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主入住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。为什么说前期物业管理具有基础性、过渡性特点？答：因为一是前期物业管理的许多工作，特别是前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响，因此说其具有基础性。二是前期物业管时的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，因此，其在时间和管理上均是一个过渡时期和过程。它与早期介入的区别是什么？答：区别是一是内容作用不同：早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业服务专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。二是服务对象不同：早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

19、A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法过到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能起动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？答：在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。如何避免？答：在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”。

20、说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验的区别。答物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是：①移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主大会及原物业服务企业。②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。